Mieterrecht auf Wärmedämmung ?

[bodosparer]

Hallo,

ich habe da gerade ein knackiges mietrechtliches Problem - die Mieter wohnen in einem ernergietechnisch ziemlich üblen Altbau, bisher zahlten sie für die Heizung pauschal, jetzt will die Vermieterin abrechnen - und das heißt, jetzt wird's teuer. Die Mieter wollen dann wenigstens die Dämmmaßnahmen haben, die auch für den Altbestand Pflicht sind, also Dämmung der obersten Geschossdecke & der Heißwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 10 EnEV).

Die Vermieterin meint jetzt, die Mieter könnten gar nichts verlangen, es gelte der Stand bei EInzug und zu Nachbesserungen sei sie nicht verpflichtet.

Hat da jemand mal Erfahrungen mit gesammelt, gibts da evtl. sogar schon ein Urteil ?
Beste Grüße,
Bodo

[Wolfgang_AW]

Nach meiner Meinung sind die beiden angeführten Maßnahmen, nämlich einmal die Änderung der pauschalen Zahlung der Heizkosten und zum zweiten die Forderungen nach Dämmmaßnahmen strikt zu trennen.
Rechtlich lassen sich m.E. nach diese Dinge nicht verquicken.

Wichtig ist zunächst, was genau zur Abrechnung im Mietvertrag steht.

Daher sind zur Abrechnung noch Fragen offen. So z.B. wurden bislang nur die Heizkosten pauschal abgerechnet oder die Nebenkosten insgesamt?

Zu unterscheiden sind Bruttomiete, Nettomiete oder auch Teilinklusivmiete.

In der Broschüre "Die zweite Miete" des Deutschen Mieterbundes, Stand Dez. 2010 liest man:

Wenn alle Nebenkosten in der Miete enthalten sind, spricht man von einer Bruttomiete. (...) Werden alle Nebenkosten separat berechnet, handelt es sich um eine Nettomiete. Sind nur einige Kosten in der Miete enthalten, z.B. Versicherungen und Grundsteuer, spricht man von einer Teilinklusivmiete.

Der Vermieter kann nicht einseitig von einer Bruttomiete auf eine. (...) Nettomiete umstellen. Eine Vetragsänderung ist nur mit Einverständnis des Mieters möglich. Dies gilt entsprechend für die Teilinklusivmiete.

Im Mieterlexikon 2011/2012 des Deutschen Mieterbundes heißt es zu den Betriebskosten auf S. 80

Haben die Mietparteien eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, ist eine einseitige Erhöhung durch den Vermieter nur möglich, soweit das im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne entsprechenden Vorbehalt im Mietvertrag kann der Vermieter eine Pauschale also nicht anheben.

Dazu gibt es auch schon reichlich Urteile.

Es hat sich in den vergangenen Jahren einiges geändert, was der Vermieter in seinen Abrechnungen zu beachten hat. Daher ist vieles nur auf der Basis des Mietvertrages und daher nur in jedem Einzelfall zu beurteilen.

Ich würde mich in Ihrem Fall z.B. an den Mieterbund oder einen Fachanwalt wenden, denn Ihre Vermieterin wird das wohl durchziehen wollen.
Wehret den Anfängen heißt auch hier die Devise.

Was die Dämmung anbelangt mag ich Ihnen keine große Hoffnungen machen, denn durch den Altbau zahlen Sie vermutlich auch eine geringere Miete.

Gerichtsurteile sind dazu so unterschiedlich wie die einzelnen Fälle und sollten daher auch nur vor Ort abgeklärt werden, wo man abschätzen kann wie die Richter an den Amtsgerichten bzw. dem Landgericht entscheiden.

Zu einer Forderung der Mieter in Sachen Nachrüstung Schall- und Trittschutz hat der BGH zu Gunsten der Vermieter entschieden.

Aktuelle Rechtsprechung zum Tritt-und Schallschutz

Im Ergebnis geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude, solange es keine andere (zulässige) vertragliche Abrede der Mietparteien gibt, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht (BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 355/03; BGH; Urteil vom 17.06.2009 - VIII ZR 131/08). Dies bedeutet, dass Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, in ihrem Eigentum stehende Wohnungen in regelmäßigen Abständen oder im Falle einer Neuvermietung in Sachen Schallschutz auf den neuesten Stand der Technik zu bringen.

Analog könnte auch ein höchstrichterliches Urteil in Sachen Gebäudedämmung ausfallen.
Bei der Wärmedämmung gibt es allerdings in den unteren Instanzen auch andere Urteile

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang_AW

[bodosparer]

Danke, Wolfgang, für die ausführliche Antwort !

Klar muss man zwischen dem Einen und dem Anderen trennen, aber für die Leutchen ist das halt schon wichtig, dass die Heizkosten so gering wie möglich sind, wenn sie schon nach Verbrauch berechnet werden und nicht mehr pauschal.

An der Verbrauchsabrechnung wird man nicht vorbeikommen, das ist nach der Heizskostenverordnung wohl unausweichlich - wenn einer das verlangt, kann der andere es nicht verweigern. Nur wenn beide mit der Pauschalzahlung einverstanden sind, geht's auch so. Der Vermieterin sind die Heizkosten halt inzwischen davongelaufen und da will sie jetzt "nachziehen".

Die Altbaumiete plus Heizungs-Pauschale war den Meietern bisher ganz erträglich, wenn jetzt aber die vollen Heizkosten durchschlagen, wird das Ganze halt arg teuer, da hört's dann auch auf, Spaß zu machen.

Bei der Anwendung der Rechtsprechung auf Dämmungsmaßnahmen bin ich mir halt nicht so sicher: Trittschallschutz muss ja niemand in seinem Gebäude nachbessern, da sind zwar inzwischen die Normen wesentlich strikter als früher, aber die gelten nur für Neubauten und einen Altbau braucht niemand anzupassen.
Anders bei den angesprochenen Dämm-Maßnahmen: Da sieht die EnEV ja gerade auch die Nachrüstung von Altgebäuden verbindlich vor, von daher könnte das ja auch nicht nur vom Bauamt, sondern ggf. auch vom Mieter verlangt werden können - finde ich jedenfalls! Das könnte der Energieeinsparung im Altbaubestand jedenfalls eine ganz neue Dynamik geben !

Und wenn du "andere Urteil der unteren Instanzen" erwähnst, würde mich da mal interessieren, ob da was Genaueres bekannt ist - solange der BGH sich dazu nicht geäußert hat, könnte man sich darauf ja auch erst einmal berufen! Kann da vielleicht jemand ein Urteil konkret angeben ?!

Beste Grüße, Bodo

[Wolfgang_AW]

Wenn Sie auf die Heizkostenverordnung verweisen, gebe ich Ihnen im Prinzip recht, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.
Daher die Nachfrage: Sprechen wir von einem Mehrparteienhaus oder einem Zweifamilienhaus in welchem auch der Vermieter wohnt?
Altbau ---> wie alt?

Bei einem Mehrfamilienhaus wird man sich als Mieter einer Umstellung auf die Abrechnung nach Verbrauch kaum entziehen können.

Aber auch da gibt es Ausnahmen und speziell bei einem Altbau sind die überprüfenswert, siehe § 11 HeizkV
So wären z.B. unverhältnismäßig hohe Kosten, wenn die Umbaukosten die Kosten der Einsparungen deutlich übersteigen oder auch die im Altbau möglw noch vorhandene
Einrohrheizung.

Zu den Urteilen Wärmedämmung:

Ähnlich wie im Schalldämmurteil BGH hat auch das Kammergericht Berlin Recht gesprochen

Kammergericht Berlin, Urteil vom 21.05.2012, Az 8 U 217/11

Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht (vgl. Landgericht Berlin, Grundeigentum 2008, 1053).

Das streitgegenständliche Gebäude ist zu DDR-Zeiten errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht erwarten kann, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufweisen.

Dazu die Anwaltskanzlei Falke & Fiedler

2.3 Kann der Mieter eine Wärmedämmung verlangen?
 
Nein. Der Vermieter ist nur verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen einzuhalten. Er muss das Gebäude nicht regelmäßig dem technisch neusten Stand anpassen.
 
Der Vermieter kann aber freiwillig das Gebäude nachrüsten. Führt er Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB durch, hat der Mieter dies zu dulden. Der Vermieter hat die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten.

Eine Zusammenfassung über Wärmedämmung und Mieterschutz liest man hier

Der Zwang zur Wärmedämmung betrifft bislang wohl nur oberste Geschossdecken, wenn das Dach nicht isoliert ist.

Dazu
Welche Hausbesitzer können zur Wärmedämmung gezwungen werden?

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang_AW

[ktown]

@bodosparer:
Sie mögen es nicht gerne hören, aber die EnEv ist nicht Teil ihres Mietvertrages und kann daher nicht von Ihnen vertraglich eingefordert werden.

[egn]

Aber man kann den überwachenden Behörden einen Tipp geben.

Ob man sich da aber als Mieter was Gutes tut das ist fraglich. Denn die Modernisierungskosten können problemlos auf die Miete umgelegt werden. Da hat schon mancher blöd geschaut als er plötzlich die doppelte Miete zahlen durfte und dann zusätzlich noch Nebenkosten in beträchtlicher Höhe.

Man sollte es sich also ganz genau überlegen ob man eine Modernisierung möchte.

[bodosparer]

Jaja, Wolfgang, ein Mehrparteienhaus ist's schoin, ich hatte auch schon mal einen genaueren Blick in die Heizkostenverordnung geworfen und einer der Ausnahmetatbestände liegt jedenfalls nicht vor.

Aber danke für den Link zur D.A.S - dort wird meine Meinung jedenfalls hinsichtlich der Nachrüstverpflichtung bestätigt, danach soll es ein Mangel sein, wenn dem nicht gefolgt wird !
Im Allgemeinen kann man wohl nur den Stand verlangen, der den Vorschriften bei der Errichtung bzw. letzten umfassenden Sanierung des Gebäudes entspricht - das Besondere bei der EnEV ist aber gerade, dass sie diese bestimmten Maßnahmen (s. meinen Ausgangsbeitrag) auch für Altgebäude vorschreibt, und wenn der Gesetzgeber das schon jedem Gebäudeeigentümer vorschreibt, warum sollte davon dann nicht auch der Mieter profitieren !?

Und @ktown: So wie ich das verstehe, kann das z.T. sehr wohl sein - so muss der Vermieter z.B. auch nachrüsten, wenn sich aus der bisherigen Ausstattung Gesundheitsgefahren zeigen und das zu Gesetzesänderungen führt. Nicht jede Normänderung schlägt auf den Mietvertrag durch, manche aber schon !

Zn @egn: Da es ja nur um die relativ geringen obligatorischen Maßnahmen geht (oberste Geschossdecke was drauflegen und ein paar Rohre ummanteln, mehr macht die Vermieterin gewiss nicht) werden sich die Kosten sehr in Grenzen halten. Komplett-Dämmung ist ja nicht angesagt - und von den Kosten könnten dann 11% auf die Jahresmiete umgelegt werden, das ist sicher erträglich !

B.

[egn]

Also ich als Vermieter würde unter den aktuellen Bedingungen die Chance für eine umfassende Wärmedämmung nutzen. Denn die Modernisierung müsste ich ja nicht selbst bezahlen, sondern die Mieter. Dadurch ergibt sich auch eine erhebliche Wertsteigerung des Objekts.

Genau das werden auch die zu beauftragenden Firmen erzählen. Die Vermieterin wäre blöd wenn sie das nicht machen würde. Eigenkapital braucht sie dazu auch keines, da sich das alles aus der höheren Mieteinnahme finanzieren lässt.

[Wolfgang_AW]

Bei umfassenden Wärmedämmmaßnahmen sollte man bei der Umlage auf die Mieter ganz genau hinschauen und Einsicht in die entsprechenden  Unterlagen fordern, denn zuvor  sind evtl in Anspruch genommene staatliche Förderungen/Zuschüsse (KfW, Landes-und Bundesmittel] herauszurechnen.

Da das ganz erhebliche Beträge sein können - Holzauge sei wachsam.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang_AW