BGH, Urt. v. 24.03.10 VIII ZR 160/09 - Keine Neuvereinbarung durch widerspruchslose Zahlung

[RR-E-ft]

BGH Urt. v. 24.03.10 VIII ZR 160/09

Der BGH hat es unbeanstandet gelassen, dass das Berufungsgericht festgestellt hatte, dass es durch die vorbehaltlose Zahlung unwidersprochen einseitig erhöhter Mieten zwischen den Parteien nicht zu Neuvereinbarungen über die Miete gekommen war (Rn. 9).

BGH VIII ZR 160/09 Rn. 15

Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn-raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Berufungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsanspruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet hat.

Siehe auch BGH VIII ZR 199/04.

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt).

Im Übrigen liegt der Fall, der der aktuellen Entscheidung VIII ZR 160/09 zu Grunde lag, anders als bei Sonderverträgen über Energielieferungen, wo das dispositive Recht grundsätzlich keine Preisanpassungsmöglichkeit kennt und der Vertrag zudem relativ kurzfristig kündbar ist und deshalb eine ergänzende Vertragsauslegung schon nicht geboten ist (BGH VIII ZR 81/08 Rn. 27), eine solche zudem regelmäßig daran scheitern muss, dass nicht erkennbar ist, auf welche Anpassung man sich verständigt hätte (BGH VIII ZR 320/07 Rn. 46).